Quando conviene estinguere un mutuo? è una domanda che mi sono trovato ad affrontare più volte e in base alle ricerche fatte sul web, la risposta che si legge più di frequente è che non è conveniente farlo.
Ma siamo sicuri che non sia MAI conveniente farlo?
Premetto che personalmente sono un fervente sostenitore del non debito. Per un investitore privato non c’è particolare convenienza nel ricorrere all’indebitamento in generale, a maggior ragione se non si ha esperienza e conoscenza.
E’ chiaro che quando si parla di mutuo per la prima casa il discorso cambia, in quanto subentra un fattore psicologico oltre ad una valutazione di convenienza tra pagare un mutuo o un affitto. In linea di massima cercate di stare il più lontani possibile da qualsiasi tipo di finanziamento oltre che da eventuali scoperti su carte di credito.
Scopo dell’analisi: quando conviene estinguere un mutuo?
Lo scopo ultimo dell’analisi è capire se c’è convenienza ad estinguere anticipatamente un mutuo. Inoltre, c’è convenienza ad estinguere anticipatamente un mutuo rispetto ad investire l’importo finalizzato all’estinzione in un portafoglio con un certo rendimento?
Concetti base
Prima di addentrarci nell’analisi vera e propria, occorre stilare un elenco delle variabili in gioco che possa determinare una scelta piuttosto che un’altra:
- Mutuo
- Capitale finanziato: l’importo ottenuto tramite il mutuo;
- Durata: la durata del mutuo in anni;
- Tasso di interesse: per l’analisi prenderemo in considerazione il TAN per il semplice fatto che parliamo di mutui già avviati per i quali non è necessario fare una valutazione di convenienza in termini di spese di istruttoria, polizze o altro;
- Dati Macroeconomici
- Inflazione: tasso di inflazione stimato per la durata del mutuo. Dato che l’obiettivo della BCE è quello di far rimanere il tasso sotto al 2%, ipotizzeremo che come media il tasso sia proprio del 2%;
- Investimento
- Rendimento annuo stimato di un portafoglio: CAGR non depurato dall’inflazione di un ipotetico portafoglio di investimento in cui versare il capitale destinato all’estinzione del mutuo.
Modalità
Sono partito da un concetto semplice, ossia: se invece di estinguere il mutuo, avessi destinato quell’importo ad un investimento con una certa rendita, avrei guadagnato di più o di meno rispetto al guadagno netto di interessi non pagati sulla quota parte di mutuo ancora da estinguere?
Per far ciò ho attualizzato in base all’inflazione stimata un eventuale guadagno in conto capitale generato su un potenziale paniere di prodotti. Il rendimento di questo paniere è variabile alla stregua delle altre variabili in gioco.
Analisi
Ho ipotizzato di aver sottoscritto un mutuo per 150.000€ durata trentennale con un TAN del 3.30%. Con queste caratteristiche, la rata mensile è di 656,93€, il capitale rimborsato all’istituto di credito a scadenza comprensivo di interesse sarà di 236.495,82€ per un ammontare di interessi pari a 86.495,82€.
Sul fronte inflazione, come detto, ho ipotizzato un tasso del 2%.
Ho ipotizzato inoltre la possibilità di investire in un portafoglio con un rendimento medio annuo stimato dell’8%.
Mutuo
Ho calcolato l’ipotetico piano di rimborso del mutuo e la relativa colonna di guadagno in interessi non pagati in base all’anno di estinzione. Ad esempio, se scegliessimo di estinguere il mutuo al 15esimo anno dovremmo saldare 80.000€ ed avremmo un guadagno sugli interessi non dovuti di 46.131,10€. Se scegliessimo di estinguere il mutuo al 20esimo anno avremmo necessità di 55.000€ ed avremmo un guadagno sugli interessi non pagati di 31.715,13€
Investimento
Ho poi calcolato il rendimento di un portafoglio ipotizzando di investire il capitale necessario all’estinzione del mutuo.
Ad esempio, se avessimo investito 80.000€ al 15esimo anno di età invece di estinguere il mutuo avremmo un montante totale e un capital gain rispettivamente di 253.773,53€ e 173.773,53€.
Confrontare i valori non attualizzati rispetto all’inflazione sarebbe sbagliato, in quanto la cifra di estinzione del mutuo è disponibile oggi, cosi come anche il guadagno sugli interessi non pagati, mentre il guadagno in conto capitale ottenuto è traslato nel tempo in base a quanti anni mancano alla scadenza. Per allineare i due dati quindi ho attualizzato il montante e il capital gain utilizzando come driver l’inflazione ipotizzata.
Se avessimo investito 80.000€ dopo 15 anni avremmo ottenuto ipoteticamente 111.724€ di guadagno in conto capitale attualizzato ad un’inflazione media del 2%.
Un’altra cosa da tenere di conto è la tassazione, in quanto a scadenza il mio capital gain verrebbe tassato del 26%, di conseguenza il guadagno netto attualizzato sarebbe di 82.676€.
Al netto di queste osservazioni, la convenienza di una estinzione anticipata al 15esimo anno non ci sarebbe, in quanto un ipotetico investimento mi avrebbe fruttato circa 36.000€ in più rispetto alla chiusura del mutuo.
Estinzione anticipata: quand’è che estinguere un mutuo sarebbe stato conveniente?
Estinguere il mutuo sarebbe stato più conveniente a circa 8 anni dalla scadenza dello stesso. Dal 22esimo anno in poi, infatti, il guadagno in conto capitale ipotetico ad un tasso stimato dell’8% non sarebbe stato più conveniente rispetto ad una estinzione anticipata con TAN al 3,30% e inflazione al 2%.
Utilizza il calcolatore per capire quando è conveniente estinguere un mutuo.
Quando conviene estinguere un mutuo?
Ho effettuato diverse prove, cambiando le variabili in gioco. Il risultato è il seguente.
Estinguere il mutuo non è MAI conveniente se il tasso di interesse è inferiore all’inflazione (indicativamente se avete un tasso fisso inferiore al 2-2,5%). Per esempio, se avete acceso un mutuo per 100.000€ per 20 anni all’1% e l’inflazione è al 2%, a scadenza avrete rimborsato 122.019€ che attualizzati ad un’inflazione del 2% media lungo i 20 anni, significa che il potere d’acquisto dei 122.019€ rimborsati a scadenza equivalgono a 81.790€ attualizzati a quando avete sottoscritto il mutuo. Di fatto quindi vi troverete a rimborsare meno di quanto avete richiesto al netto dell’inflazione.
Nel caso in cui abbiate acceso un mutuo ad un tasso superiore al 2-2,5%, rimane comunque il fatto che non è conveniente estinguerlo, almeno fino al 50% della durata del mutuo e se il tasso di interesse non è particolarmente elevato. In questo caso però, se avete la possibilità di estinguerlo e non lo fate, il capitale deve essere necessariamente investito, altrimenti vi esponete all’inflazione.
La convenienza di estinzione del mutuo c’è solitamente dopo la metà della durata del mutuo e se il tasso di interesse è particolarmente alto in rapporto all’inflazione stimata futura. Considerate comunque che stiamo confrontando una situazione certa (quella del mutuo, dove capitale e durata sono sicuri, mentre il tasso è certo solo se fisso) con una situazione incerta (inflazione e rendimento di un portafoglio).
In aggiunta, man mano che ci avviciniamo alla scadenza, se l’inflazione è sempre più una variabile certa, il rendimento del portafoglio è sempre più una variabile incerta, in quanto un portafoglio principalmente azionario può avere una performance MEDIA dell’8%. Tale rendimento però è stimato su un periodo medio-lungo. Più la durata si riduce più siamo in balia della volatilità.
Conclusioni
Resta comunque il fatto che l’inflazione è il peggiore dei nostri nemici: nel caso in cui optiate per non estinguere il mutuo, un’alta inflazione è un “costo” per il vostro investimento in quanto riduce il potere d’acquisto del capital gain a scadenza di un ipotetico investimento.
Viceversa, se scegliete di estinguere il mutuo, un’alta inflazione (in questo caso rapportata ad un tasso di interesse relativamente basso) vi avrebbe fatto risparmiare in termini di potere d’acquisto rispetto al capitale finanziato.
In questa analisi, inoltre, abbiamo preso in considerazione la maestosità dell’umile algebra, tagliando completamente fuori il fattore psicologico, che in questi casi è una variabile determinante.
La risposta alla domanda se conviene o meno estinguere anticipatamente un mutuo, quindi, è: dipende. Non solo da un punto di vista prettamente emotivo ma anche da un punto di vista algebrico. Dipende infatti da durata, capitale finanziato e tasso di interesse, ma anche da quella che pensiamo che sarà l’inflazione nei prossimi anni e da un eventuale rendimento atteso di un portafoglio, meglio se ben costruito.
Grazie per la lettura.
Se ti è piaciuto l’articolo, iscriviti per rimanere aggiornato
Niente spam, ti invierò solo un aggiornamento settimanale.
