ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO
Puoi creare la tua copia del Calcolatore di Estinzione anticipata del Mutuo come foglio di calcolo di Googlesheets dal pulsante di seguito (è necessario un account Google attivo).
Quanto è conveniente estinguere anticipatamente un mutuo?
Estinguere il mutuo non è MAI conveniente se il tasso di interesse è inferiore all’inflazione.
Nel caso in cui abbiate acceso un mutuo ad un tasso superiore al 2-2,5%, rimane comunque il fatto che non è conveniente estinguerlo, almeno fino al 50% della durata del mutuo e se il tasso di interesse non è particolarmente elevato. In questo caso però, se avete la possibilità di estinguerlo e non lo fate, il capitale deve essere necessariamente investito, altrimenti vi esponete all’inflazione.
La convenienza di estinzione del mutuo c’è solitamente dopo la metà della durata del mutuo e se il tasso di interesse è particolarmente alto in rapporto all’inflazione stimata futura. Considerate comunque che stiamo confrontando una situazione certa (quella del mutuo, dove capitale e durata sono sicuri, mentre il tasso è certo solo se fisso) con una situazione incerta (inflazione e rendimento di un portafoglio).
In aggiunta, man mano che ci avviciniamo alla scadenza, se l’inflazione è sempre più una variabile certa, il rendimento del portafoglio è sempre più una variabile incerta, in quanto un portafoglio principalmente azionario può avere una performance MEDIA dell’8%. Tale rendimento però è stimato su un periodo medio-lungo. Più la durata si riduce più siamo in balia della volatilità.
Resta comunque il fatto che l’inflazione è il peggiore dei nostri nemici: nel caso in cui optiate per non estinguere il mutuo, un’alta inflazione è un “costo” per il vostro investimento in quanto riduce il potere d’acquisto del capital gain a scadenza di un ipotetico investimento.
Viceversa, se scegliete di estinguere il mutuo, un’alta inflazione (in questo caso rapportata ad un tasso di interesse relativamente basso) vi avrebbe fatto risparmiare in termini di potere d’acquisto rispetto al capitale finanziato.
La risposta alla domanda se conviene o meno estinguere anticipatamente un mutuo, quindi, è: dipende. Non solo da un punto di vista prettamente emotivo ma anche da un punto di vista algebrico. Dipende infatti da durata, capitale finanziato e tasso di interesse, ma anche da quella che pensiamo che sarà l’inflazione nei prossimi anni e da un eventuale rendimento atteso di un portafoglio, meglio se ben costruito.