PRIMA CASA: Acquisto o affitto

Comprare casa o continuare ad affittare? È la domanda che si pongono migliaia di italiani ogni anno. Con i tassi mutuo ancora sopra il 3% e gli affitti che aumentano, capire cosa conviene davvero non è semplice.

In questo articolo ti mostro i numeri reali: quanto costa comprare vs affittare, quando conviene l’una o l’altra scelta, e come calcolare la soluzione migliore per la tua situazione.

Non teoria astratta. Esempi pratici con cifre concrete e un calcolatore gratuito per fare i conti.

Tempo di lettura: 10 minuti. Soldi potenzialmente risparmiati: decine di migliaia di euro.

Acquisto o Affitto: Cosa Significa Davvero

Comprare casa significa bloccare capitale (anticipo + spese notarili), pagare un mutuo per 20-30 anni, ma costruire patrimonio nel tempo. L’immobile diventa tuo.

Affittare significa maggiore flessibilità, zero manutenzione, ma canoni mensili “senza ritorno”. O almeno così sembra.

La verità? Dipende da quanto tempo resti, da dove compri, e da cosa fai con i soldi risparmiati.

Esempio: Marco ha 50.000€ di anticipo. Può comprare casa da 250.000€ con mutuo, oppure affittare e investire quei 50.000€ in un portafoglio ETF. Dopo 10 anni, quale scelta rende di più?

Vediamo i numeri.

Quanto Costa Davvero Comprare Casa (Tutti i Costi)

Quando compri casa, non paghi solo il mutuo. I costi nascosti sono tanti.

Costi Iniziali

Su un appartamento da 200.000€:

• Anticipo: 20% minimo = 40.000€
• Notaio + tasse: 10% circa = 20.000€ (prima casa con agevolazioni)
• Perizia + istruttoria: 1.000-2.000€

Totale iniziale: 61.000-62.000€ da sborsare subito.

Costi Mensili/Annuali

• Rata mutuo: 160.000€ al 3,5% per 25 anni = ~800€/mese
• IMU: 800-1.200€/anno (esente prima casa, ma seconda proprietà sì)
• Manutenzione ordinaria: 1-2% del valore = 2.000-4.000€/anno
• Condominio: 800-1.500€/anno (se applicabile)

Costo reale annuo: 11.000-14.000€ (circa 900-1.200€/mese tutto incluso)

Usa il nostro calcolatore IMU per calcolare le tasse esatte sul tuo immobile.

I Costi Che Nessuno Ti Dice

1. Interessi mutuo: Su 160.000€ a 25 anni, paghi circa 80.000€ di interessi. Quasi metà del valore casa.
2. Costo opportunità: Quei 60.000€ di anticipo investiti al 5% annuo diventano 97.000€ in 10 anni. Li hai “persi” comprandoli in mattoni.
3. Vendita futura: Quando vendi, perdi il 6-8% tra agenzie e tasse.

Quanto Costa Affittare (E Cosa Ci Fai con i Soldi Risparmiati)

Un appartamento simile (200.000€ di valore) si affitta per circa 700-800€/mese in città medie italiane.

Costi Affitto

• Canone mensile: 700€/mese = 8.400€/anno
• Bollette: A carico tuo
• Manutenzione: Zero. Paga il proprietario.

Costo reale annuo: 8.400€ fisso.

Cosa Fai con l’Anticipo Risparmiato?

Hai 60.000€ che NON hai speso per anticipo e notaio.

Se li investi in un portafoglio lazy ben diversificato con rendimento medio 5-6% annuo:

• Dopo 10 anni: 97.000-107.000€
• Dopo 20 anni: 159.000-191.000€

Questo è il vantaggio dell’affitto che nessuno calcola: capitale liquido che lavora per te.

Per capire meglio come funzionano gli investimenti, leggi la guida agli ETF.

Confronto Diretto: Acquisto vs Affitto (Numeri Reali)

Facciamo i conti su 10 anni con un appartamento da 200.000€.

Scenario Acquisto

Costi totali 10 anni:

• Anticipo + notaio: 60.000€
• Rate mutuo (800€/mese): 96.000€
• Manutenzione (2.500€/anno): 25.000€
• Condominio (1.000€/anno): 10.000€

Totale speso: 191.000€

Valore finale:

• Hai pagato ~48.000€ di capitale (il resto sono interessi)
• Casa vale ancora 200.000€ (scenario neutro, zero apprezzamento)
• Debito residuo: ~112.000€

Patrimonio netto: 88.000€ (200.000€ – 112.000€)

Scenario Affitto + Investimento

Costi totali 10 anni:

• Affitti (700€/mese): 84.000€

Investimenti:

• Anticipo risparmiato investito (60.000€) @ 5%: ~97.000€
• Differenza rata-affitto (100€/mese) investita @ 5%: ~15.000€

Patrimonio netto: 112.000€ (97.000€ + 15.000€)

Differenza: +24.000€ a favore affitto

Ma attenzione: questo vale solo se:

1. Investi davvero l’anticipo (non lo spendi)
2. La casa non si apprezza
3. L’affitto non aumenta troppo

Quando Conviene Comprare Casa

✅ Compra se:

1. Resti almeno 7-10 anni nello stesso posto
   • Sotto questo periodo, i costi iniziali non si ammortizzano
2. Tassi mutuo sotto il 4%
   • Sopra il 4%, gli interessi erodono troppo vantaggio
3. Zona in crescita
   • Se l’immobile si apprezza del 2-3% annuo, batte affitto facilmente
4. Affitti locali alti
   • Se affitto = rata mutuo, meglio comprare
5. Stabilità lavorativa
   • Reddito fisso per 20-30 anni

Esempio pratico: Sara, 32 anni, lavoro stabile a Milano. Affitto 900€/mese. Mutuo su 200.000€ = 850€/mese rata. Ha 50.000€ risparmiati e non si sposterà per 15 anni.

Decisione: COMPRA. In 15 anni costruisce patrimonio solido, affitto a Milano continuerà a salire.

Quando Conviene Affittare

✅ Affitta se:

1. Mobilità lavorativa alta
   • Cambi città ogni 3-5 anni? Vincoli del mutuo ti penalizzano
2. Capitale limitato
   • Anticipo + spese = 60.000€+ bloccati. Meglio in ETF
3. Zona in declino
   • Paese/città con popolazione in calo = casa che perde valore
4. Preferisci liquidità
   • Emergenze, opportunità di investimento, flessibilità
5. Tassi mutuo troppo alti
   • Sopra il 5%, gli interessi ti mangiano vivo

Esempio pratico: Luca, 28 anni, consulente IT. Cambia progetto ogni 2 anni, spesso fuori regione. Affitto 600€/mese. Ha 40.000€ investiti in portafoglio bilanciato che rende 6%.

Decisione: AFFITTA. Flessibilità vale più del patrimonio immobiliare. In 10 anni i 40.000€ diventano 71.000€.

Affitto è Davvero “Denaro Buttato”?

No. È il mantra italiano più falso.

Quando affitti, stai pagando per:

• Flessibilità geografica (cambi città quando vuoi)
• Zero manutenzione (si rompe il boiler? Non sono soldi tuoi)
• Zero tasse IMU (oltre 1.000€/anno risparmiati)
• Capitale libero da investire (rendimenti ETF 5-7% battono immobiliare 2-3%)

Quando compri, invece, stai pagando:

• Interessi alla banca (metà della rata, soprattutto i primi anni)
• Manutenzione che NON aumenta valore casa (nuovo boiler = costo puro)
• Tasse e condominio (soldi che escono senza ritorno)

La verità? Anche nel mutuo “butti” soldi in interessi, tasse, manutenzione. La differenza è che costruisci equity (patrimonio netto) lentamente.

Come Calcolare la Tua Situazione (Passo Passo)

Step 1: Raccogli i Numeri

Usa il calcolatore sopra o fai manualmente:

1. Valore immobile che vorresti comprare
2. Anticipo disponibile (20% minimo)
3. Tasso mutuo attuale (chiedi a 2-3 banche)
4. Affitto equivalente nella zona
5. Anni di permanenza previsti

Step 2: Calcola Costi Reali

Acquisto:

• Rata mutuo + IMU + manutenzione (1,5% valore) + condominio

Affitto:

• Canone mensile

Differenza: Quanto risparmi/spendi ogni mese?

Step 3: Simula Investimenti Alternativi

Se affitti, prendi l’anticipo risparmiato (es. 60.000€) e simula investimento al 5% con il calcolatore interesse composto.

Dopo 10 anni, quei soldi valgono quasi 100.000€. Li hai davvero “buttati”?

Step 4: Considera Fattori Non Finanziari

• Stabilità emotiva (casa tua vs incertezza rinnovi)
• Famiglia (figli in arrivo = stabilità necessaria)
• Lavoro (fisso vs partita IVA instabile)

Se hai dubbi su come gestire il budget complessivo, scarica il Bilancio Familiare.

Alternative da Considerare nel 2025

1. Mutuo 100% (Under 36)

Cos’è: Garanzia statale fino a 250.000€, zero anticipo.

Pro: Entri in casa senza 50.000€ in tasca. Contro: Tassi più alti (~0,5% extra), più rischio per te.

Per chi: Giovani con reddito stabile ma senza risparmi.

2. Rent to Buy

Cos’è: Affitto con opzione acquisto. Parte del canone va in acconto.

Pro: Provi la zona, accumuli anticipo gradualmente. Contro: Vincoli contrattuali, canoni spesso alti.

Per chi: Indecisi che vogliono tempo per decidere.

3. Co-housing / Co-living

Cos’è: Affitti condivisi con servizi inclusi.

Pro: Costi bassissimi, comunità, zero pensieri. Contro: Privacy limitata.

Per chi: Single under 35, nomadi digitali.

Confronto Rapido

Errori Comuni da Evitare

❌ Errore 1: “L’affitto è buttare soldi”

Realtà: Anche nel mutuo butti soldi (interessi, tasse, manutenzione). La differenza è più sottile di quanto pensi.

❌ Errore 2: Comprare senza anticipo sufficiente

Realtà: Mutuo sopra l’80% = tassi altissimi + assicurazioni obbligatorie. Meglio aspettare e risparmiare.

❌ Errore 3: Non calcolare costi nascosti

Realtà: Manutenzione straordinaria (nuovo tetto, impianti) può costare 10.000-30.000€ a sorpresa.

❌ Errore 4: Scegliere casa solo per “non buttare l’affitto”

Realtà: Se cambi lavoro dopo 3 anni, vendere costa il 7-8%. Hai perso più che in affitto.

❌ Errore 5: Investire male l’anticipo risparmiato

Realtà: Se affitti ma spendi l’anticipo in viaggi/auto, hai davvero buttato soldi. Investi con disciplina.

Per capire come investire correttamente l’anticipo, leggi la nostra guida sul Piano di Accumulo Capitale (PAC).

Tasse e Agevolazioni 2025 (Cosa Devi Sapere)

Prima Casa: Agevolazioni Acquisto

• Imposta registro: 2% invece di 9%
• Imposte ipotecarie/catastali: 50€ ciascuna (fisse)
• Esenzione IMU: Non paghi tassa principale abitazione

Risparmio reale: Su 200.000€ risparmi circa 14.000€ di tasse.

Detrazioni Mutuo

• Interessi: Detraibili al 19% fino a 4.000€/anno
• Risparmio massimo: 760€/anno in meno di tasse

Esempio: Paghi 5.000€ di interessi anno 1. Detrai 760€ in dichiarazione redditi. Meglio di niente.

Per capire meglio come funziona la dichiarazione dei redditi, usa il calcolatore IRPEF.

Bonus Ristrutturazione

• Detrazione: 50% su lavori fino a 96.000€
• In 10 anni: 4.800€/anno di sconto tasse

Se compri casa da ristrutturare, questi bonus sono oro.

Considerazioni Finali: La Mia Opinione (Da Non-Consulente)

Ho analizzato centinaia di casi e la verità è questa: non esiste una risposta universale.

Il mio consiglio pratico:

1. Sotto i 5 anni di permanenza → Affitta, investi l’anticipo
2. Sopra i 10 anni, zona in crescita → Compra se tassi <4%
3. Nel dubbio → Affitta finché non sei SICURO al 100%

L’errore peggiore? Comprare casa perché “è ora” o per pressione sociale. È il tuo patrimonio, la tua vita, la tua scelta.

Ricorda: Una casa è un posto dove vivere, NON un investimento. Se vuoi investire, ci sono strumenti migliori.

Domande Frequenti

Conviene comprare casa nel 2025?

Dipende da: tassi mutuo (sotto 4% meglio), zona (crescita demografica?), permanenza (7+ anni). Non esiste risposta universale.

Quanto serve per comprare casa da 200.000€?

Minimo 60.000€ (anticipo 20% + notaio 10%). Meglio avere 70.000€ per sicurezza.

L’affitto aumenta sempre?

Sì, mediamente 2-3% annuo (inflazione). Ma anche la rata mutuo variabile può salire se tassi crescono.

È vero che l’affitto è denaro buttato?

No. Paghi per flessibilità e zero manutenzione. Nel mutuo “butti” interessi, tasse, manutenzione. La differenza è minore di quanto credi.

Meglio mutuo fisso o variabile nel 2025?

Fisso se vuoi certezza. Variabile se pensi tassi scenderanno. Con tassi attuali (3-4%), fisso è scelta più sicura.

Come calcolo se mi conviene comprare o affittare?

Usa il calcolatore sopra o fai: (Rata mutuo + IMU + manutenzione) VS (Affitto + rendimento anticipo investito). Quello più basso vince.

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Non sono un consulente finanziario, ma un investitore comune che condivide il proprio percorso. Questo articolo è a scopo educativo. Le performance passate non garantiscono rendimenti futuri. La tassazione, i costi e le performance possono differire dai dati storici. Valuta attentamente la tua situazione personale, tolleranza al rischio e obiettivi finanziari. Se hai dubbi, consulta un professionista qualificato.