Prima casa: meglio mutuo o affitto?

In Italia sembra esserci una forte propensione all’acquisto di un immobile di proprietà, perciò chiedere se è meglio mutuo o affitto per la prima casa potrebbe essere una bestemmia. La verità però sta sempre un po’ più nel mezzo di come ci viene raccontata.

Fonte: Eurostat

Per iniziare, in Italia siamo leggermente sopra media europea per quanto riguarda la percentuale di persone che abitano in case di proprietà rispetto alle persone che abitano in affitto (75.1% vs 70% a livello europeo). Quindi abbiamo una certa predilezione all’acquisto di immobili per vivere ma non tanto più alta rispetto al resto dei paesi UE.

Fonte: OECD

Dal precedente grafico si evince inoltre che in Italia solo una quota intorno al 10% del 75% di persone che abitano case di proprietà, ha un mutuo che grava su di essa.

In conclusione quindi gli italiani hanno un enorme patrimonio immobiliare e la maggior parte delle persone ha la fortuna di poter vivere in case di proprietà su cui non gravano mutui.

Chiaramente questa situazione è figlia di un certo approccio verso il settore immobiliare avuto nei decenni precedenti. In pratica, stiamo vivendo di rendita.

I giovani che vogliono essere autonomi quindi possono avere tre scelte: avere la fortuna di avere genitori o nonni con proprietà immobiliari da potergli destinare, acquistare un immobile (e molto probabilmente accollarsi un mutuo) oppure affittarlo.

Per chi si trova, quindi, nella situazione di dover scegliere tra mutuo o affitto, consiglio di continuare a leggere.

Mutuo o affitto: la variabile costi

Per effettuare l’analisi sono partito dall’analizzare due situazioni di mutuo ed affitto applicate ad uno stesso immobile.

Il sito Immobiliare.it consente di avere una panoramica aggiornata e completa dei costi al metro quadro di acquisto ed affitto. L’analisi è possibile effettuarla sia su scala nazionale che per singola regione, provincia, comune o per singolo quartiere.

Per la nostra analisi ho preso le medie di riferimento a livello nazionale ad ottobre 2022. I costi al metro quadro per un immobile sono di 1937€ mentre per un affitto di 12,15€.

Supponendo di applicare entrambi i costi per metro quadro ad uno stesso appartamento di 100 metri quadri, il costo di acquisto dell’immobile sarà di 193.700€ mentre il costo di affitto sarà di 1.215€ mensili (ipotizzando per semplicità un’inflazione a zero per il momento).

Per semplicità ipotizzeremo un mutuo con ammortamento alla francese con durata trentennale che andrà a finanziare l’intero importo dell’immobile. Per tale mutuo supporremo un tasso fisso di interesse annuo del 2,5%. Questo è il piano di ammortamento del nostro mutuo.

Inoltre, ipotizzeremo delle spese ricorrenti annue di 1500€ in caso di mutuo (manutenzioni ordinarie e straordinarie sull’immobile).

Di seguito una tabella riepilogativa dei costi sostenuti durante questi 30 anni.

Variabile MutuoAffitto
Costo MQ1.937€12,15€ (€/mese)
MQ100100
Durata (anni)3030
Tasso di interesse2,5%
Costo al netto degli interessi193,700€437,400€
Costo con interessi275,526€437,400€
Costo annualizzato9,184€14,580€
Spese ricorrenti1,500€
Costo totale annualizzato10,684€14,580€

E’ chiaro quindi come da una veloce analisi dei costi, sottoscrivere un mutuo con un tasso fisso non elevato sia una opzione preferibile rispetto a pagare un affitto a parità di durata considerando anche i seguenti punti, volutamente tralasciati:

  • al termine dei 30 anni, siete proprietari di un immobile che anche se ha perso parte del suo valore rispetto al momento dell’acquisto è comunque un capitale di cui disporre;
  • abbiamo supposto che il costo dell’affitto sia costante nel tempo, ma a differenza di un mutuo a tasso fisso, il costo si adegua all’inflazione. Ne parliamo meglio nel prossimo paragrafo.

Mutuo o affitto: l’impatto dell’inflazione

mutuo o affitto
Prezzo medio di vendita di un immobile in Italia
mutuo o affitto
Prezzo medio di affitto mensile di un immobile in Italia

Come si vede dalle due immagini, l’andamento del prezzo al metro quadro degli immobili è stato costantemente in calo negli ultimi 7 anni, mentre quello degli affitti è stato in aumento. Tendenzialmente, il costo di affitto segue l’andamento dell’inflazione (anzi, nei contratti a lungo termine viene previsto solitamente un adeguamento da tabelle ISTAT), quindi più andiamo avanti più il costo di affitto verrà “rivalutato” in base all’inflazione dal locatario, mentre il tasso del mutuo (se fisso) non subirà variazioni rispetto a quando è stato sottoscritto.

Questo è un ulteriore punto di vantaggio a favore della sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso rispetto ad abitare in affitto.

Conclusioni

Da un punto di vista prettamente economico, per tassi di interesse fino ad un 7-8%, sottoscrivere un mutuo è più conveniente rispetto ad affittare un immobile.

Ci sono però delle considerazioni importanti da fare:

  • Dovete essere sicuri di stabilirvi in certo luogo per i prossimi anni. Svincolarsi da un mutuo prima di aver rimborsato una quota pari a circa il 20% è enormemente svantaggioso;
  • E’ sicuramente più vantaggioso da un punto di vista di calcolo degli interessi disporre di almeno il 20% del valore totale dell’immobile da acquistare. Sottoscrivere un mutuo che copre il 100% del valore (posto che vi venga erogato) fa lievitare il tasso di interesse;
  • L’immobile è un capitale di cui dovete disporre nel migliore dei modi. Se vi impegnate ad acquistare un immobile, dovete anche spenderci del tempo per manutenerlo. Un immobile che cade a pezzi perde valore sul mercato;
  • Se siete incerti sul vostro futuro lavorativo, l’affitto è una scelta probabilmente più intelligente per il breve termine.

Grazie per la lettura.

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