Il mantra “l’affitto è denaro buttato” fa parte del patrimonio culturale italiano quasi quanto il caffè e la pizza. Ma sarà davvero così? In realtà, la questione è ben più complessa di quanto sembri a prima vista. L’acquisto comporta immobilizzare un capitale significativo in un asset poco liquido, mentre l’affitto offre flessibilità ma nessun accumulo patrimoniale. La chiave è capire quali variabili influenzano questo calcolo finanziario.
Partiamo dal concetto di Loan-to-Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Con un anticipo del 20% (LTV 80%), si evitano polizze assicurative obbligatorie e si ottengono tassi più vantaggiosi. Ma occhio: questo anticipo, insieme alle spese accessorie che possono arrivare al 10% del valore dell’immobile, rappresenta capitale che non genererà rendimenti altrove – il famoso costo-opportunità del denaro.
I tassi d’interesse giocano un ruolo cruciale in questa partita. Con un mutuo a 25 anni, variazioni di mezzo punto percentuale possono tradursi in decine di migliaia di euro di differenza sul costo totale. Un tasso al 3,5% su un mutuo di €200.000 significa una rata mensile di circa €1.000, superiore magari all’affitto per lo stesso immobile (€800?), ma parte di questa rata va a costruire equity, il tuo patrimonio netto.
Il calcolo si complica ulteriormente quando consideriamo l’apprezzamento immobiliare. Storicamente, gli immobili si apprezzano in media del 2-3% annuo, ma con enormi variazioni geografiche. Un appartamento in centro a Milano è un asset ben diverso da uno in un paesino in calo demografico. Questo delta di valorizzazione può essere decisivo nel confronto con investimenti alternativi che potrebbero rendere il 5-7% annuo.
E i costi nascosti? Manutenzione ordinaria (1% del valore annuo), straordinaria, spese condominiali, IMU, TARI… Tutte voci che l’inquilino non affronta direttamente. Per contro, l’acquirente gode di incentivi fiscali non indifferenti: detrazioni IRPEF sugli interessi passivi nei primi anni e possibilità di accedere a bonus ristrutturazioni.
Il break-even point, il punto in cui l’acquisto diventa finanziariamente più conveniente dell’affitto, si colloca tipicamente tra i 5 e i 7 anni. Ma attenzione: questo calcolo assume che tu rimanga nella stessa abitazione. La mobilità lavorativa moderna rende questa ipotesi sempre meno scontata.
Un aspetto spesso trascurato è l’impatto psicologico. La proprietà offre stabilità e senso di sicurezza, mentre l’affitto garantisce libertà di movimento. Queste sensazioni hanno un valore economico? Difficile quantificarlo, ma influenzano pesantemente le decisioni.
In sintesi, non esiste una risposta universale. Se stai considerando l’acquisto, prendi una calcolatrice e fai i tuoi conti personali considerando: orizzonte temporale di permanenza, tassi d’interesse attuali, liquidità disponibile, rendimento di investimenti alternativi e stabilità lavorativa. Se il risultato è un pareggio, probabilmente i fattori emotivi faranno pendere la bilancia.
Ricorda: la casa perfetta è quella che ti permette di dormire sonni tranquilli, sia finanziariamente che emotivamente. E questa è una variabile che nessun foglio Excel potrà mai calcolare per te.
Se ti è piaciuto l’articolo, iscriviti per rimanere aggiornato
Niente spam, ti invierò solo un aggiornamento settimanale.