Il dilemma del mattone: acquistare un immobile è davvero la miglior soluzione?

Alcuni giorni fa ho preso parte ad una discussione molto interessante sul sub italiano a tema finanza (IPF) su Reddit.

L’autrice chiedeva consiglio sulla sua situazione un po’ particolare. Studentessa milanese ventiquattrenne, lavoratrice saltuaria, aveva ereditato 240mila euro e non sapeva come muoversi. La sua prima soluzione era stata quella di affidarsi alla banca che aveva investito quei soldi in alcuni fondi di cui era scontenta. Fino a qua nulla di nuovo.

Il problema (o meglio ciò che io identifico come problema) era la carrellata di persone che le consigliavano di acquistare per l’intera cifra un monolocale a Milano ad uso abitativo.

Contestualizziamo un attimo per chi non conoscesse la piattaforma. Reddit è un social a tutti gli effetti con una struttura vecchio stile che riprende i forum che andavano molto di moda almeno 10 anni fa. Almeno in Italia, è un covo di laureati o laureandi STEM, mediamente nerd, appassionati di tecnologia e per me quindi è un posto bellissimo (non a caso è l’unico social sul quale ho ancora un account attivo, se escludiamo Linkedin a scopi professionali).

Data la tipologia di utenti che attira l’età media è relativamente bassa, per esempio rispetto a Facebook, e posso dire che è un posto con gente che ha del sale in zucca e avere una discussione stimolante non è cosa rara.

Quindi mi chiedo: ma la cultura dell’immobile in Italia affonda le sue radici talmente in profondità da contagiare anche dei ragazzi di 25/30 anni che conoscono molto bene la realtà lavorativa attuale che richiede una dinamicità estrema e che non sono proprio digiuni di educazione finanziaria?

Decidere (razionalmente) analizzando le sfumature

Odio ragionare da tifoso, cerco di sforzarmi il più possibile per cercare di vedere ogni sfumatura di grigio, ma onestamente non riesco a vedere nessun vantaggio per una studentessa di 25 anni con una situazione lavorativa ancora precaria (niente di anormale data l’età e il contesto attuale, oltretutto se non ricordo male la disciplina universitaria scelta non è che fosse una di quelle dove ti piovono addosso offerte di lavoro) nell’acquistare un immobile ad uso abitativo e azzerare i suoi risparmi. Per me equivale ad una impiccagione finanziaria a tutti gli effetti.

L’ho fatto notare ma sono stato tacciato di stupidità (per dovere di cronaca il mio commento non è che brillasse per empatia).

Messa in dubbio la mia valutazione, ho provato a mettere mano alla calcolatrice per valutare razionalmente questo tipo di scelte.

Acquistare un immobile a Milano

Il trend dei prezzi degli immobili a Milano è in aumento mostruoso dal periodo Covid in poi.

Considerando anche le zone centrali, la media al metro quadro per un immobile a Milano oggi è di circa 5.300 euro.

Per non falsare l’analisi, ho tolto le 10 zone più in con prezzi decisamente proibitivi ossia maggiori di 6.000 euro al metro quadro e ho fatto una media secca. Il costo al metro quadro per abitare nel comune di Milano in zone più abbordabili è di circa 4.061 euro.

Per calcolare la metratura di un immobile che ci possiamo permettere con 240.000 euro è sufficiente fare capitale / costo al metro quadro.

Dobbiamo però considerare altri aspetti come l’acquisto dell’arredamento ed eventuali lavori da fare, pertanto toglierei un (molto) ottimistico 20.000 euro come margine di sicurezza.

Il nostro capitale spendibile diventerebbe 220.000 euro.

Inoltre vanno considerate anche eventuali spese di agenzia e di notaio. Considerando un ottimistico 2% del prezzo di vendita (è il minimo per legge) in tasca all’agenzia andrebbero circa 4.400 euro. Altri 3.000 circa andrebbero in tasca al notaio.

Di fatto quindi il nostro capitale da destinare al puro acquisto diventerebbe 212.600 euro.

Con 212.600 euro considerando un costo al metro quadro di 4.060 euro mi potrei permettere un immobile di 52 metri quadri.

Affittare un immobile a Milano

Anche i prezzi degli affitti sono in ripida ascesa nel comune di Milano, nonostante in questo caso la parentesi Covid abbia causato una contrazione.

In questo caso il calcolo è più semplice. Non dovendo considerare arredamento, lavori, notaio, agenzia, il costo di affitto è il prezzo di affitto al metro quadro fornito da Immobiliare per la stessa metratura vista nel caso dell’acquisto.

Considerando un prezzo medio al metro quadro di 19 euro, il costo mensile del nostro affitto sarebbe di 988 euro per un appartamento di 52 metri quadri.

Dobbiamo però considerare l’adeguamento ISTAT del canone di locazione. Non avendo altri dati a disposizione, ho ipotizzato un’inflazione media futura del 3%. Il nostro affitto di 988 euro diventerebbe di 1192 euro tra 5 anni e di 1500 euro tra 10.

Acquistare o affittare: in quanto tempo recuperiamo il capitale speso per l’acquisto?

Ipotizzando di riuscire a mettere da parte annualmente quanto spenderemmo in affitto ad un tasso del 5% medio annuale di rendimento impiegheremmo circa 13 anni per accumulare nuovamente 240.000 euro. Questo presuppone una notevole capacità di risparmio, in quanto 988 euro al mese accantonati senza avere un capitale alle spalle significa che mensilmente quei soldi devono essere decurtati dal nostro stipendio.

Numbeo inoltre fornisce una media di spesa (affitto escluso) per vivere a Milano pari a 1100 euro al mese.

Ciò significa avere delle entrate mensili pari a circa 2100 euro. In soldoni una RAL di 40k euro. Non proprio una RAL da entry level in Italia, anche per una zona come Milano.

Questo significa che i tempi per recuperare i 240.000 euro si allungano inevitabilmente.

Di contro, se avessi entrate sufficienti solo per coprire le spese per vivere e decurtassi l’intero ammontare dell’affitto dai 240.000 di cui dispongo impiegherei circa 15 anni per terminare il capitale. Se investissi ad un tasso medio annuale del 5% i 240.000 euro e via via liquidassi parte della posizione per pagare l’affitto, impiegherei 21 anni per azzerare il capitale.

Questo significa che se anche vivessi con uno stipendio estremamente basso (circa 1100 euro al mese) potrei rimanere per 20 anni a Milano con un tetto sopra la testa. Nel momento in cui riuscissi a raggiungere una RAL di 40k euro, potrei provvedere al mio sostentamento senza intaccare ulteriormente il capitale accantonato che tornerebbe a crescere.

Considerazioni (ir)razionali

Vien da sé che una delle condizioni più importanti per vivere in una città come Milano e riuscire a risparmiare qualcosa a fine è avere delle entrate mensili di circa 2100 euro. Questa soglia sembra essere mediamente quella che garantisce ad una persona sola di vivere discretamente.

La valutazione seguente è: in quale condizione riuscirei a minimizzare il tempo di raggiungimento di questa soglia? Acquistando un immobile e legandomi alla città oppure sfruttando i 240.000 euro di cui posso disporre per viaggiare, fare esperienze o studiare (eventualmente anche all’estero)?

Indubbiamente, tenere i soldi liquidi è la scelta che garantirebbe un ventaglio di possibilità molto più ampio.

Un immobile lega inevitabilmente al territorio e per una persona di 24 anni, che sta terminando gli studi e probabilmente non ha ancora trovato la sua strada, legarsi in modo così radicato al territorio potrebbe essere un limite.

Il periodo da 25 a 35 anni per chi ha fatto l’Università è il periodo che richiede maggior flessibilità, dove le radici e i legami rischiano di essere uno svantaggio allo sviluppo della carriera.

In questa situazione avere a disposizione un capitale per poter fare liberamente delle scelte che non si limitino alla sola città in cui viviamo in questo momento è determinante.

Di contro dobbiamo considerare anche l’aspetto opposto, ossia il bisogno di alcune persone di avere una certezza abitativa, il cosiddetto tetto sopra la testa.

Il rovescio della medaglia è il fatto che 50 mq rischiano di essere una situazione provvisoria, che porterà molto probabilmente a cercare una nuova casa nei prossimi anni se sopraggiungono altre esigenze (una su tutte quella di avere dei figli). In questo caso dovreste rimettervi nelle mani del mercato immobiliare e non è detto che la scelta fatta qualche anno prima possa farvi riprendere in toto quanto avete speso.

Conclusioni: cosa farei io?

La risposta alla fatidica domanda Cosa farei io se avessi 24 anni e 240.000 euro ereditati?

Razionalmente e a valle delle considerazioni fatte, investirei la cifra in uno strumento facilmente liquidabile che mi garantisce, dati i tassi attuali, un ritorno “certo” tra il 3 e il 4%. Per andare sul semplice, un conto deposito (meglio più di uno per avere la garanzia del fondo di interbancario di tutela dei depositi) o dei BOT.

Poi mi focalizzerei su cosa fare della mia vita. Cercherei di capire quale carriera lavorativa mi piacerebbe intraprendere e studierei e farei esperienze (possibilmente anche fuori dall’Italia) per raggiungere quell’obiettivo. E un capitale di 240.000 euro aiuterebbe più di avere il conto vuoto ed una casa in periferia di Milano.

Contestualmente imparerei a gestire il denaro e migliorerei la mia educazione finanziaria.

Infine potrei tornare a Milano, magari con uno stipendio degno di nota, e acquistare casa con una situazione decisamente più solida rispetto a quella che avevo a 24 anni.

Grazie per la lettura.

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